부동산 경매 실전용어 알아보기

경매에 참여하기 전에, '임의경매'와 '강제경매'의 차이를 알고 계신가요? 혹은 '감정평가서'가 왜 중요한지, '확정일자'가 어떤 영향을 미치는지 알고 싶지 않으신가요? 경매 과정에서 자주 사용되는 이러한 용어들을 이해하는 것은 여러분이 경매에서 성공적인 결과를 얻는 데 결정적인 역할을 할 수 있습니다.

 

부동산 경매 실전용어

 

 

이 글에서는 경매의 핵심 용어들을 쉽고 명확하게 설명하여, 여러분이 경매에서 더 나은 결정을 내릴 수 있도록 도와드립니다. 경매 용어를 알아두면, 여러분은 경매 과정에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 대비하고, 자신의 권리와 이익을 보호할 수 있으니 꼭 익혀두세요!

 

목차

 

 

경매 실전 용어 해설

1. 경매

• 경매는 법원이나 집행관이 주도하여 부동산이나 동산을 공개적으로 판매하는 과정입니다. 이는 권리자의 신청에 의해 이루어지며, 경쟁 입찰을 통해 최고가를 제시한 사람이 해당 재산을 구매하게 됩니다.

 

 

 

2. 임의경매

• 임의경매는 부동산을 담보로 한 대출에서 채무 이행이 이루어지지 않을 때, 담보권자가 법원의 판결 없이 직접 경매를 신청할 수 있는 과정입니다. 이는 재판 절차를 거치지 않고도 가능하며, 주로 담보권 실행을 위해 사용됩니다.

 

3. 강제경매

• 강제경매는 민사소송 결과에 따라 강제로 집행되는 경매입니다. 예를 들어, 개인 신용으로 돈을 빌려주었으나 채무자가 이를 이행하지 않을 경우, 소송을 통해 부동산을 경매에 부칠 수 있습니다. 신용카드 대금 미납과 같은 경우에는 민사소송을 거쳐야만 경매가 가능합니다.

 

4. 감정평가서

• 감정평가서는 부동산의 시세와 위치를 고려하여 해당 부동산의 가치를 평가하는 문서입니다. 법원에서 지정한 감정평가사가 작성하며, 경매에서 최저 매각 가격을 산정하는 데 사용됩니다.

 

 

5. 임차권

• 임차권은 임대차 계약에 의해 임차인이 부동산을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에 의해 보호받으며, 대항력이 있어야만 경매 시 보호를 받을 수 있습니다.

 

6. 확정일자

• 확정일자는 법원이나 동사무소에서 임대차 계약의 체결 날짜를 확인하고 공식적으로 인증하는 절차입니다. 이는 임차인이 경매 시 우선순위 배당에 참여할 수 있게 하며, 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있도록 합니다.

 

 

 

 

 

 

7. 가압류

• 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 미리 압류하여 보전하는 절차입니다. 이는 금전 채권의 집행을 보전하기 위한 수단으로, 채권자가 돈을 빌려주고 받지 못할 경우 증빙 자료를 바탕으로 신청할 수 있습니다.

 

8. 가처분

• 가처분은 재산 분할이나 권리 다툼이 있는 경우, 소송 기간 동안 부동산의 청구권을 보전하기 위한 조치입니다. 가처분 이후 설정된 권리는 가처분자가 승소하면 인정받을 수 없습니다. 가처분이 있는 물건을 경매로 낙찰받았을 때, 가처분자가 승소하면 낙찰 권리가 소멸됩니다.

 

9. 가등기

• 가등기는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 않았을 때, 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기입니다. 가등기 이후 본등기를 하면, 본등기의 순위는 가등기 순위에 속하게 됩니다.

 

10. 말소기준권리

말소기준권리는 경매에서 매우 중요한 용어로, 부동산에 존재하는 권리를 파악하는 데 사용됩니다. 이는 해당 부동산에 존재하는 권리가 경매를 통해 소멸되는지, 아니면 인수되는지를 결정합니다. 

 

 

 

 

 

11. 근저당

• 근저당은 장래에 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 권리입니다. 이는 미래에 발생할 연체 이자까지 포함되며, 낙찰자의 낙찰 금액으로 산정되어 없어지는 저당권입니다.

 

12. 우선변제

• 우선변제는 채권자가 다른 채권자보다 먼저 채무자의 전재산 또는 특정 재산에서 변제를 받는 것을 의미합니다.

 

13. 매각결정기일

• 매각결정기일은 낙찰 허가 결정이 선고된 후 2주 이내에 이해관계인들이 항고하지 않으면 낙찰 허가 결정이 확정되는 날짜입니다. 이해관계인에는 매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등이 포함됩니다. 이 기간 동안 항고가 없으면 낙찰자는 부동산을 정식으로 인수할 수 있게 됩니다.

 

14. 강제 집행

• 강제 집행은 채권자의 신청에 의해 법적 절차를 통해 채무자의 재산을 압류하고, 채권을 강제로 회수하는 과정입니다. 이는 채권자가 법적 권리를 행사하여 채무자로부터 채무 이행을 강제하는 방법입니다.